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相続人と遺族の違い1156

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前回まで地目を取り上げました。

今回からテーマを変えます。
全国の私有地の2割が「所有者不明」、法務省も本格調査へ
http://diamond.jp/articles/-/142725?page=2

ダイヤモンドオンラインの記事ですが、 最近よく目につく内容です。前回までの地目を取り上げたのも土地は用途に応じて地目が定められており、基本地目に沿った土地の利用が求められるために様々な規制が設けられていることを紹介したかったからです。そして不動産登記においてそれが相続手続きを進めなくしている要因の一つと思ったので取り上げてみました。

ただそれ以外にも要因は挙げられます。

明日からは、記事を引用しながらその要因を考えていこうかと思います。

ここまで読んでいただき有難うございます。


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相続人と遺族の違い1155

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前回まで地目を取り上げました。

今回も前回の続きです。

省令以外での雑種地認定の定義です。

・コンクリート造りの工作物があり、他より水を引き入れて地域の共同洗場として使用されている土地

・山林・原野等の海岸線に近い急傾斜地に土砂崩れや地滑りを防止するために設けられた幅3メートル高さ15メートルの鉄筋コンクリートの擁壁を構築した場合の当該擁壁の占める土地

以上が雑種地として認定される土地の地目の判断となります。

地目を取り上げるのは今回で終わりにします。

次回はまたテーマを変えていきます。

ここまで読んでいただき有難うございます。


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相続人と遺族の違い1154

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前回まで地目を取り上げました。

今回も前回の続きです。

省令以外での雑種地認定の定義です。

・墓地と死体埋葬所 とは別個のものとして取り扱われている慣習のある地域に置ける死体埋葬所前に設けられた広場たる「焼香場」

地域の慣習で墓地とも捉えられずらい場所の地目を便宜上雑種地とする扱いです。

次回に続きます。

ここまで読んでいただき有難うございます。


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相続人と遺族の違い1153

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前回まで地目を取り上げました。

今回も前回の続きです。

前回は省令による雑種地の認定でした。それ以外でも雑種地と認定される場合があります。

・河川の氾濫により現況では河川であるが、河川の区域と認定されていない土地

現況は川が流れている土地になっているけど元々は河川でなかったので河川と評価されていない中途半端な状態をとりあえず雑種地として扱うとのことでしょうか。

・「動物」の遺骸または遺骨を埋める私有地

「人間」の場合は「墓地」ですし、別途規制もあります。動物に関しては動物愛護法みたいな特殊な法律以外は「物」として扱います。(感情論は別として法律論ではそうなります)ただ、最近はペットの供養のための墓などが作られていると聞きます。そのようなときはその地目は雑種地ということになります。この場合特に規制はなかったかと。

次回に続きます。

ここまで読んでいただき有難うございます。


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相続人と遺族の違い1152

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前回まで地目を取り上げました。

今回も前回の続きです。

(地目の認定)

第69条
土地の地目は,次に掲げるところによって定めるものとする。

一 牧草栽培地は,畑とする。
二 海産物を乾燥する場所の区域内に永久的設備と認められる建物がある場合には,その敷地の区域に属する部分だけを宅地とする。
三 耕作地の区域内にある農具小屋等の敷地は,その建物が永久的設備と認められるものに限り,宅地とする。
四 牧畜のために使用する建物の敷地,牧草栽培地及び林地等で牧場地域内にあるものは,すべて牧場とする。
五 水力発電のための水路又は排水路は,雑種地とする。
六 遊園地,運動場,ゴルフ場又は飛行場において,建物の利用を主とする建物敷地以外の部分が建物に附随する庭園に過ぎないと認められる場合には,その全部を一団として宅地とする。
七 遊園地,運動場,ゴルフ場又は飛行場において,一部に建物がある場合でも,建物敷地以外の土地の利用を主とし,建物はその附随的なものに過ぎないと認められるときは,その全部を一団として雑種地とする。ただし,道路,溝,堀その他により建物敷地として判然区分することができる状況にあるものは,これを区分して宅地としても差し支えない。
八 競馬場内の土地については,事務所,観覧席及びきゅう舎等永久的設備と認められる建物の敷地及びその附属する土地は宅地とし,馬場は雑種地とし,その他の土地は現況に応じてその地目を定める。
九 テニスコート又はプールについては,宅地に接続するものは宅地とし,その他は雑種地とする。
十 ガスタンク敷地又は石油タンク敷地は,宅地とする。
十一 工場又は営業場に接続する物干場又はさらし場は,宅地とする。
十二 火葬場については,その構内に建物の設備があるときは構内全部を宅地とし,建物の設備のないときは雑種地とする。
十三 高圧線の下の土地で他の目的に使用することができない区域は,雑種地とする。
十四 鉄塔敷地又は変電所敷地は,雑種地とする。
十五 坑口又はやぐら敷地は,雑種地とする。
十六 製錬所の煙道敷地は,雑種地とする。
十七 陶器かまどの設けられた土地については,永久的設備と認められる雨覆いがあるときは宅地とし,その設備がないときは雑種地とする。
十八 木場(木ぼり)の区域内の土地は,建物がない限り,雑種地とする。

以上は「不動産登記事務取扱手続準則」の69条から抜粋しました。準則というのはいわゆる省令の一種です。

雑種地に関しては5、7~9,12~18号に該当するものが雑種地となります。

次回に続きます。

ここまで読んでいただき有難うございます。


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前回まで地目を取り上げました。

今回も前回の続きです。

㉓「雑種地」①~㉒いづれにも該当しない土地

最後の地目です。今まで紹介したいづれの地目にも該当しない土地は全て雑種地という地目になります。

この地目は使い勝手がよく、実務上もよく見かける地目になります。

もう少し具体的な定義を見ていくと駐車場や資材置き場、乾燥場等の特定の利用目的に供されているかまたは将来供されることが確実に見込まれ且つ他の地目に該当しない土地と定義されています。

その具体例を次回見ていきます。

ここまで読んでいただき有難うございます。


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相続人と遺族の違い1150

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前回まで地目を取り上げました。

今回も前回の続きです。


㉒「公園」公衆の有楽のために供する土地

かなり広い概念である「公園」を土地の地目上から表したものです。

団地内の遊戯をそろえたのも公園ですし、テニスコートや動物園の敷地、名勝、など法により23種類があります。

大規模な宅地造成などでは一定の公園を設置しなければならないなどの規制があったりします。

かなり短いですが次回に続きます。

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前回まで地目を取り上げました。

今回も前回の続きです。

前回の更新から少し時間がたってしまいました。申し訳ありません。あと一部のブログで図画表記できなかったこともお詫びいたします。

公衆用道路で地目がなされているときに、固定資産評価がかけられていない場合があります。ただ不動産登記で名義を変更するときは法務局に登録免許税という税金を支払う必要がありますが、その登録免許税の算定基礎として固定資産評価に対して何%(登記原因で異なる)支払うことになりますが、道路の名義変更には税金がかからないということになるのでしょうか?

実務上は掛かることになります。詳しい説明は割愛しますが、道路といえども名義を変えるのに全く税金を納めないで済むというわけにはいかず、ただ全く評価がないので近傍の宅地の評価から1㎡あたりの単価を割り出し、それを道路の面積にかけ、さらにその暫定評価から30%を道路の評価として登録免許税の算定基礎とします。(道路に評価がついていればその価格が算定基礎になる)

次回に続きます。


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前回まで地目を取り上げました。

今回も前回の続きです。

以下のような土地があるとします。尚公道以外すべて地目が宅地だったとします。

C


D


E

B


真ん中


F

A


G

                      公               道
※このブログでは図が表示できません、ご迷惑をおかけします。

上記土地ではB~Fは袋地となります。ただ、実務上はそうとはなりません。

実は真ん中という土地、ほとんどの場合現況は道路になっています。

そしてA~Gまで全ての隣接地の共有名義となっている場合がほとんどです。(A、またはGは外れる場合もあります。)

共有というのは真ん中の土地を分割した状態で持っているのではなく、真ん中の土地の所有権を共有して持っているという意味です。少し分かりずらいのですが、要は共有者としては真ん中の土地に関して使用権が全ての共有者として認められるため、囲繞地通行権のような煩わしさもなく自由に通行可能となります。このような形態はミニ団地によく見られるもので、売り買いするときも例えばCの土地及び真ん中のCの共有持分とセットでなされ、担保を入れる際も同様となります。

(真ん中の土地は場合によっては現況が公衆用道路という扱いを受けて固定資産税がかからない場合もあったりします。)

次回に続きます。

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今回も前回の続きです。

台風はようやく鹿児島を去りました。台風一過となっております。引き続き進路に当たる地域の方はお気をつけてください。

さて、最初に予防を張ります。今回の内容は専門から外れるので間違っているかもしれません。その場合指摘してください。ただ私は以下の内容で理解しています。

建物は、その前提としてその敷地となる土地は道路に接していることが必要となっています。というのも建物の延べ床面積には上限が定められていて(これを容積率と呼びます)、一つは都市計画法上から、もう一つは「前面道路」が幅員12m未満である場合による制限です。ということは、前面道路により規制が設けられるということは前面道路があることが前提であると言えます。もちろん事実上道路が無ければ建築資材の持ち運びなどできないのでそういう意味でも道路は重要な意味を持っています。

次回に続きます。

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