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相続人と遺族の違い1136

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前回まで地目を取り上げました。

今回は前回の続きです。

昨日の地震、被害が本当に少なくて幸いでした。今後余震に気を付けていきます。

⑥「塩田」海水を引き入れて塩を採取する土地

⑦「鉱泉地」 鉱泉(温泉を含む)の湧出口及びその維持に必要な土地

⑥は塩を取る土地であまり見かけたことの無い地目です。

⑦もあまり見かけませんがそれは私の経験不足で、鹿児島には様々な温泉地があるのでその温泉にではある程度見かける地目であると推察できます。

温泉も恵だけではなく火山の近くにありその被害を受けることも覚悟しなければならないというのは、自然災害を目の当たりにして思うところがあります。日本においては特にそう感じられる今日この頃です。


次回に続きます。

ここまで読んでいただき有難うございます。


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相続人と遺族の違い1135

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前回まで地目を取り上げました。

今回は前回の続きです。

先ほどの地震。相当揺れましたね。自宅にいたとき下から突き上げるようなドーンとした揺れの後に横揺れでその間地震速報でした。正直怖かったですが、何も倒れてこなくてよかったでした。皆様も無事だったでしょうか?

さて地目です。

④「学校用地」校舎、付属施設及び運動場

⑤「鉄道用地」鉄道の駅舎、付属施設及び路線の敷地

見てのとおり公共施設が建物として存在または存在を予定している土地の地目です。

公共のものであるので土地取引等で見かけることはまずありません。

次回に続きます。

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相続人と遺族の違い1134

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前回まで地目を取り上げました。

今回は前回の続きです。

③「宅地」建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地

ある意味土地の用途上最も重要な土地の地目になります。

建物を建てる目的であるので、家屋はもちろん商業施設や工場などその対象となる建物はさまざまな種類になります。

この宅地は詳しく説明するにはそれだけで一大テーマとなりますので、後に別の機会で取り上げることにします。

今回は短いですがここまでです。

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相続人と遺族の違い1133

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前回まで地目を取り上げました。

今回は前回の続きです。

結構昔の建物でその敷地を調べてみると宅地ではなく農地だったりすることがあります。このような場合、その建物は違法建築物と言うことになります。農業委員会の権限は強力で原状回復命令も出せますし、それに従わないときには代執行することも可能です。しかし、建物が建ってから相当の時間が経過しているときにそのような措置が果たして?と言うこともあり得ます。

では解決方法として、このようなときには「非農地証明」をとり、その地目を変えるという手段があります。

その要件については鹿屋市HP上では
非農地の認定基準

 非農地証明を受けることができる土地は、農業振興地域の整備に関する法律(昭和44年法律第58号)第8条第2項第1号に規定する農用地区域内にある農用地として定められた土地でない土地、 農地法第51条第1項の規定による違反転用の処分等を受けていない土地又は農地基本台帳で小作地となっていない土地のうち、次に掲げる認定基準のいずれかに該当し、登記簿上の地目が農地である土地とする。

農地法が施行された日(昭和27年10月21日)前から非農地であった土地
自然災害による災害地等で農地への復旧ができないと認められる土地
農地法が施行された日以後農地として利用されていたが、自然荒廃し、農地として利用できなくなってからおおむね20年以上経過し、農地への復元が不可能である土地。ただし、耕作の目的に供されていなくても、農業機械等の使用等により耕作ができる状態の土地を除く。
住宅等の敷地として利用され、建築後おおむね20年以上経過している土地
住宅等の進入道路その他生活上必要不可欠な道路敷地として利用され、おおむね20年以上経過している土地

となっています。(出典 鹿屋市HPより)

次回に続きます。

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前回まで地目を取り上げました。

今回は前回の続きです。

前回の線引きにおいて市街化区域に指定されている区域の農地に関しては売買賃貸転用に関して、農地法上の「許可」は必要なく代わりに「届出」で足ります。(登記の場合は届出をしたことを証する書面を提出することで登記等が可能となります。)

なんだ、どっちにせよ農業委員会に書面を提出しなければいけないのは(面倒なのは)同じだろ?と思われる方もいるかもしれませんが、許可と届け出とは雲泥の差です。まず農地法上の許可は文面上「許可」となっていますが、行政法学上は「認可」に相当するもので、今世間を騒がせている獣医学部設置に関する文科省の「認可」と同じ意味で行政庁にかなりの裁量権があり、とても面倒なものです。これに対して届出は行政庁の裁量の及ぶところではありません。

ちなみに市街化区域内の農地はよく見られるのが、団地内の空き地で家庭菜園をしているような土地がその典型例です。

あと付け加えると地目が不動産登記簿上農地でなくても実態が農地だったらやはり農地法の適用範囲となってしまいます。

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前回まで地目を取り上げました。

今回は前回の続きです。

一昨日の新聞記事ですが、以下のようなのが取り上げられていました。

「持ち主不明の土地、九州より広く 「満州国在住」登記も

http://www.asahi.com/articles/ASK6R3VX0K6RUUPI002.html

と言った内容で、やはり相続登記がされていないことにより、社会問題化している実態が紹介されています。

地目に戻りますが、原則農地の売買やその転用は農業委員会の許可を必要としますが、その例外も存在します。

その一つが「線引き」による例外です。

この線引きとは都市計画における土地の使用目的を分けることです。

ウィキによると
線引き

都道府県は、都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができる(都市計画法第7条)。ただし政令指定都市には区域区分を定めなければならない。市街化区域と市街化調整区域を分けることを、法律上は「区域区分」と言うが、一般には「線引き」と言われている。

(出典 ウィキペディア都市計画区域より)

ととされていて、この市街化区域のときに例外が発生します。

内容は次回にて。

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前回まで地目を取り上げました。

今回は前回の続きです。

農地法の改正により以前は認められなかった会社等の法人が農業に参入できるようになっています。よって自然人における相続に相当する合併や会社分割も自然人同様農地法の許可は不要となります。

少し脱線しますがこの法人形態、私も不勉強でしたが以前は農業生産法人と呼ばれていたものが平成28年4月から「農地所有適格法人」と呼ばれるものなり、以前より要件が緩和されたようです。というのも元々農業を営む法人は単に定款の目的に追加変更するだけでは参入は認められていませんでした。緩和されているとはいえ、それは現在でも変わらない部分です。例えばこんな要件があります。

「農地所有適格法人の要件は次の4つです。
○法人形態要件
○事業要件
○議決権要件
○役員要件

法人が農業を営むにあたり、農地を所有(売買)しようとする場合は、必ず上記の要件を満たす必要があります。 ただし、農地を利用しない農業を営む法人や、農地を借りて農業を営む法人は、必ずしも農地所有適格法人の要件を満たす必要はありません。」

(出典 日本農業法人協会より)

この詳しい要件は割愛しますが農業を法人で参入するにはまだまだハードルが存在しているということになります。

次回に続きます。

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前回まで地目を取り上げました。

今回は前回の続きです。

地目が「田」や「畑」となっている土地は、原則農地法の対象となり、様々な制限を設けられるようになります。農地をそのままで売るには買主は農業従事者でなければならずしかも一定要件を満たす必要があったりするのはその一つの例です。政策上の理由ですが、例外として不要の場合も存在しています。それは「相続絡み」の場合です。相続以外でも例外は存在していますが、相続の場合自然人において時期は不確定ながら必ず訪れる「死」というもの、さらにその「死」により被相続人の持つ権利義務を承継する資格を持つものに対する移転に対して、行政が口出しすることがそもそもできないというのがその理由です。なので「相続」「遺産分割」「包括遺贈」による不動登記の所有権移転に際しては農地法の許可は不要で権利移転することができます。

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前回から地目を取り上げました。

今回は前回の続きです。

①「田」農耕地で用水を利用して耕作する土地

②「畑」農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

まず取り上げる地目は「田」と「畑」です。この違いは上記の通り水を張って耕作する所謂稲作(もしくは類似するもの)かそれ以外の違いです。

この二つの地目は農地法における農地と言う扱いになりますので、政策上食料供給の要となることから様々な制限が設けられています。

例えば基本売買や土地の地目変更・開発には各自治体に置かれている農業委員会の許可を必要とします。この許可なしで上記行為を行うと法律上その行為が無効行為であるので農業委員会の原状回復命令に従わなければなりません。(従わないときには代執行などの行動もとれる)

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前回まで時事ネタを取り上げました。

今回は前回の続きです。

前々回まで「地目」による相続への影響を軽く取り上げていました。そもそもその「地目」とはどんなものか?

「地目」とは土地の主たる用途による区分であって、土地の現況及び利用目的によって定められるものですが、その地目によっては取引に制限があったり事後的に届け出たりしなくてはならないものがあったりします。その地目は法令により23の区分があり、土地として不動産登記されているものはその23いづれかに必ず属していることになります。次回からこの細目を取り上げていきたいと思います。

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