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相続人と遺族の違い1129

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前回まで地目を取り上げました。

今回は前回の続きです。

地目が「田」や「畑」となっている土地は、原則農地法の対象となり、様々な制限を設けられるようになります。農地をそのままで売るには買主は農業従事者でなければならずしかも一定要件を満たす必要があったりするのはその一つの例です。政策上の理由ですが、例外として不要の場合も存在しています。それは「相続絡み」の場合です。相続以外でも例外は存在していますが、相続の場合自然人において時期は不確定ながら必ず訪れる「死」というもの、さらにその「死」により被相続人の持つ権利義務を承継する資格を持つものに対する移転に対して、行政が口出しすることがそもそもできないというのがその理由です。なので「相続」「遺産分割」「包括遺贈」による不動登記の所有権移転に際しては農地法の許可は不要で権利移転することができます。

次回に続きます。

ここまで読んでいただき有難うございます。


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相続人と遺族の違い1128

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前回から地目を取り上げました。

今回は前回の続きです。

①「田」農耕地で用水を利用して耕作する土地

②「畑」農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

まず取り上げる地目は「田」と「畑」です。この違いは上記の通り水を張って耕作する所謂稲作(もしくは類似するもの)かそれ以外の違いです。

この二つの地目は農地法における農地と言う扱いになりますので、政策上食料供給の要となることから様々な制限が設けられています。

例えば基本売買や土地の地目変更・開発には各自治体に置かれている農業委員会の許可を必要とします。この許可なしで上記行為を行うと法律上その行為が無効行為であるので農業委員会の原状回復命令に従わなければなりません。(従わないときには代執行などの行動もとれる)

次回に続きます。

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相続人と遺族の違い1127

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前回まで時事ネタを取り上げました。

今回は前回の続きです。

前々回まで「地目」による相続への影響を軽く取り上げていました。そもそもその「地目」とはどんなものか?

「地目」とは土地の主たる用途による区分であって、土地の現況及び利用目的によって定められるものですが、その地目によっては取引に制限があったり事後的に届け出たりしなくてはならないものがあったりします。その地目は法令により23の区分があり、土地として不動産登記されているものはその23いづれかに必ず属していることになります。次回からこの細目を取り上げていきたいと思います。

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相続人と遺族の違い1126

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前回まで時事ネタを取り上げました。

今回は前回の続きです。

前回までの流れと少し違いますが、今ラジオを聴いていたら

無資格弁護士40年以上か 81歳男を逮捕
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20170614/k10011017281000.html

と言う事件を取り上げていたので、ネットで調べてみたら 以上のような報道等がありました。

この逮捕された方は名刺の肩書に「行政書士・司法書士」を名乗り、遺産分割などの業務を行っていたようです。所謂自称なんでしょうが、通常書士会に問い合わせたりしないでしょうし、そのような名刺を渡されたらまさか無資格者だったとは思わないでしょう。ネット等では擁護の意見も多少見受けられますが、そんなことを擁護すれば医者でもないのに医療行為を行ったり、免許を持たないのに車の運転を正当化することだってできます。資格を持つということは逆に依頼者等に対して責任を持つという事にも繋がります。なので常に勉強をしなくてはなりません。

40年間もしていたことにびっくりしたので思わず取り上げました。

次回に続きます。

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相続人と遺族の違い1125

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前回まで法定相続証明制度を取り上げました。

今回は時事ネタです。

農地のほかに実務上相続があんまり進んでいないと感じるのに「山林」があります。山林は地目上農地のような許認可を必要とするものではありませんが、何せ山林なので相続してもその山林の場所自体がわからないということも決して珍しくありません。被相続人は知っていたはずでもその場所を詳しく聞かなかった、だから地番だけ見せられても、字図で確認してもそれが一体何所? と言ったような場合です。また固定資産評価も低く、自治体によっては税収入の見込みがかなり低い場合、事務手続きにかかる費用と勘案して固定資産税の請求を行わないこともあり、相続自体したという自覚がないことも珍しくありません。

ただ最近ここ数年ですが、再生可能エネルギーの所謂売電をするための太陽光パネル設置のために山林の売買があったりして、その前提としての相続登記は偶に取り扱ったりはしています。

尚、農地と違い許認可入りませんが、相続を含め事後的にその山林の属する自治体に「山林取得届」を提出する必要はあります。

次回に続きます。

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相続人と遺族の違い1124

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前回まで法定相続証明制度を取り上げました。

今回は時事ネタです。

農地と言うものは政策上、固定資産評価などがかなり抑えられています。が、その同じ政策上で売り買い等が容易とはなっていません。その用途地域にもよりますが、原則のうちの売買は農業委員会の許可を必要とします。この「許可」を取るのが容易ではありません。あくまでざっくり取り上げると農地のまま売買するとなると書いても農業従事者で一定要件を満たさなければなりませんし、農地以外の地目に変更してからも転用許可が必要となります。

このように持っていてもコスト自体は掛かりにくいけどでも売り買いに不向きである、農地を相続するとき(ちなみに相続では農地法の許可は不要です)その土地の近くに住んでいれば別に相続しても自分で畑仕事をするなど活用法もあるでしょうが、都会に出て生活基盤ももうすでにそこになっている、と言った時に売るのも大変ででも自分で利用もかなり困難となれば遺産分割もままならないということも出てくるでしょう。前回の記事はそういったことも背景になっています。

次回に続きます。

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前回まで法定相続証明制度を取り上げました。

今回は時事ネタです。

「持ち主不明の農地集積、法改正へ 政府、賃貸条件の緩和検討

 農林水産省は6日、所有者の死亡後に相続登記が行われず持ち主がはっきりしない農地を、意欲のある農家に貸し出しやすくする方策の検討を始めた。必要な相続人の同意数を減らすといった条件緩和が軸になる見込み。担い手への農地集積を促進し、所有者不明の場合に多い遊休地の再生につなげる。来年の通常国会に農地法改正案などを提出することを目指す。

 相続の未登記や名義人と連絡が付かないことなどで、権利関係が不明確な農地は昨年調査で全国の農地の約2割、約93万ヘクタール。」

共同通信の記事で地元新聞にも載っていました。

前回まで取り上げていた法定相続証明制度も主の目的は相続登記の推進です。

しかし、相続登記自体義務ではないので、土地によってはなかなか進まないのも現状です。

と言うのも農地はなかなかややこしい問題があるからです。次回はその観点を取り上げていきます。

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今回もその続きです。

先週から始まった新制度「法定相続情報証明制度」、他の司法書士の先生ですがすでに利用された方のおられるようです。私も1件利用しようかと目論んでいるのがあります。新制度なので利用してからでないとわからない点も多々あると思います。その利用して気づいた点は当ブログで随時取り上げていきます。

最後に法務省の法定相続情報証明制度についてのPDFを紹介して法定相続情報証明制度の紹介についてはいったん終了いたします。

~法定相続情報証明制度について~

http://www.moj.go.jp/content/001222823.pdf

次回はテーマを変えていきます。

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今回もその続きです。

この新しく始まった法定相続証明制度は、1度管轄法務局に提出して認証を受けたのち法定相続情報一覧図の交付を受けて、再び法定相続情報一覧図の交付を受けたいとしたらまた再提出の必要があるのでしょうか?

一度提出して法定相続情報一覧図を受けたら、その提出先の法務局で5年間は何度でも請求することが可能となっています。さらにその際の手数料も要りません。よって何度でも利用が可能と言うことになります。ただ当然提出先以外の法務局では交付は受けられませんので前回の管轄で言えば、事実上相続人の住所地を管轄する法務局に認証を受けることが一番便利があるかと言えます。

次回に続きます。

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相続人と遺族の違い1120(法定相続情報証明制度24)

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前回は時事ネタを取り上げました。

今回もその続きです。

管轄を纏めると前回までも例で取り上げてみて

被相続人-鹿児島市在住だった、本籍は姶良市、不動産は鹿児島市のほか旧金峰町で山林を持つ、相続人は旧入来町在住

という例からすれば

鹿児島地方法務局本局、川内支局、霧島支局、加世田出張所、このどの法務局に持ち込んでも対抗が可能と言うことになります。逆に言えば被相続人及び相続人に縁もゆかりもない法務局ではさすがに対応はできませんと言うことになります。

次回に続きます。

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